ข่าวดีคือ ชาวต่างชาติยังมีช่องทางทางกฎหมายในการถือครองหรือได้รับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย สิ่งสำคัญคือการวางแผนโครงสร้างที่เหมาะสมตั้งแต่เริ่มต้น

ทำความเข้าใจความแตกต่างระหว่าง Freehold และ Leasehold

ก่อนที่จะพิจารณาทางเลือกต่าง ๆ ควรทำความเข้าใจแนวคิดพื้นฐานสองประการเกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

Freehold หมายถึงการถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อย่างสมบูรณ์โดยไม่มีกำหนดระยะเวลา โดยชื่อของเจ้าของจะถูกจดทะเบียนโดยตรงในเอกสารสิทธิ ณ กรมที่ดิน ในประเทศไทย ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ในห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ได้ แต่โดยทั่วไปไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยตรงได้

Leasehold หมายถึงสิทธิในการใช้และครอบครองอสังหาริมทรัพย์ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังคงเป็นของเจ้าของที่ดินเดิม ในประเทศไทย สิทธิการเช่า

ทางเลือกสำหรับชาวต่างชาติ

คอนโดมิเนียม (Condominium)

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียมในนามของตนเองได้โดยสมบูรณ์ กฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวมทั้งหมดของโครงการ ตัวอย่างเช่น หากโครงการมี 100 ยูนิต ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้สูงสุด 49 ยูนิต

การเช่าระยะยาว (Long-term Lease)

ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินหรือวิลล่าได้เป็นระยะเวลาสูงสุด 30 ปี แม้ว่าบางสัญญาจะมีเงื่อนไข “30 + 30 ปี” แต่ศาลฎีกาไทยมีคำพิพากษาว่าเงื่อนไขการต่ออายุดังกล่าวเป็นโมฆะ เพื่อเพิ่มความมั่นคงในระยะยาว จึงควรพิจารณาโครงสร้างทางกฎหมายเพิ่มเติม เช่น

สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies Right)

สิทธิในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน โดยแยกออกจากกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

✅ สามารถจดทะเบียนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดหรือจนกว่าคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะถึงแก่ความตาย

✅ สามารถโอนและตกทอดทางมรดกได้

✅ เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินได้

❌ ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

สิทธิอาศัยทรัพย์ที่มีหลักประกัน (Asset-Backed Right)

สิทธิในการใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินโดยมีความมั่นคงทางสิทธิ

✅ มีผลผูกพันต่อบุคคลภายนอกและสามารถตกทอดทางมรดกได้

✅ สามารถโอน ให้เช่าช่วง หรือจำนองสิทธิได้

❌ ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

❌ จดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี

❌ ไม่มีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างเมื่อสิทธิสิ้นสุดลง

สิทธิเก็บกิน (Usufruct Right)

สิทธิในการใช้ ครอบครอง และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินของบุคคลอื่น

✅ มีผลตลอดอายุของผู้ได้รับสิทธิหรือเป็นระยะเวลาที่กำหนด

✅ สามารถโอนสิทธิการใช้ประโยชน์ให้แก่บุคคลภายนอกได้

❌ ผู้ได้รับสิทธิต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สิน ภาษี และดอกเบี้ยของหนี้ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน

❌ ไม่สามารถจำนองสิทธิได้

❌ ไม่มีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างเมื่อสิทธิสิ้นสุดลง

การจัดตั้งบริษัทไทย (Establish Thai Company)

การจัดตั้งบริษัทจำกัดในประเทศไทยเป็นอีกหนึ่งโครงสร้างที่ใช้ในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม การวางโครงสร้างบริษัทอย่างรอบคอบ รวมถึงการบริหารจัดการภาษีที่เหมาะสม เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง

การส่งเสริมการลงทุน BOI (BOI Promotion)

นักลงทุนที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI (Board of Investment) อาจได้รับสิทธิเพิ่มเติม รวมถึงสิทธิในการถือครองที่ดินเพื่อใช้ในการประกอบธุรกิจ ทั้งนี้ ประเภทธุรกิจและเงื่อนไขการลงทุนต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของ BOI

โครงสร้างที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับเป้าหมายของแต่ละบุคคล ด้วยคำแนะนำทางกฎหมายและการวางแผนที่เหมาะสม การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติสามารถดำเนินการได้อย่างถูกต้องและเป็นไปได้อย่างแน่นอน.